Chậm bàn giao nhà, chậm ký hợp đồng mua bán căn hộ dự án: Đòi lại quyền lợi hợp pháp

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Bộ luật Dân sự, nếu hợp đồng không ghi rõ thời hạn bàn giao nhà thì thời hạn được xác định theo cam kết tại thời điểm chào bán, giấy phép xây dựng hoặc thời hạn hợp lý để hoàn thành công trình cùng quy mô. Thông thường, nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà trong 12–18 tháng kể từ khi dự án đủ điều kiện thi công phần thân, khách hàng có quyền gửi văn bản yêu cầu và ấn định thời hạn bàn giao hợp lý. Quá thời hạn này mà chủ đầu tư vẫn vi phạm thì được coi là lỗi chậm bàn giao nhà.

Thông thường, mức phạt vi phạm được thỏa thuận trong HĐMB hoặc Thỏa thuận đặt cọc — phổ biến dao động từ 0,05% – 0,1%/ngày trên tổng số tiền khách hàng đã đóng cho mỗi ngày chậm trễ. Nếu hợp đồng không có điều khoản phạt, khách hàng vẫn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế (chi phí thuê nhà, lãi vay ngân hàng phát sinh) và yêu cầu áp dụng lãi suất chậm thực hiện nghĩa vụ theo Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015.

Chủ đầu tư rất hay dùng lý do “thủ tục hành chính kéo dài”, “dịch bệnh” hoặc “nhà cung cấp chậm trễ” để xin miễn trách nhiệm. Tuy nhiên, theo Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015, sự kiện bất khả kháng phải là sự kiện khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết. Việc chậm trễ phê duyệt do hồ sơ không đủ điều kiện, hoặc khó khăn tài chính nội bộ không được coi là bất khả kháng. Luật sư sẽ rà soát kỹ văn bản thông báo để bác bỏ các lập luận vô căn cứ này.

Khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu hoàn trả tiền cùng phạt vi phạm khi:

1. Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà vượt quá thời hạn gia hạn tối đa (thường 90 hoặc 180 ngày kể từ ngày bàn giao dự kiến);
2. Chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ xây dựng và đã được thông báo hợp lệ;
3. Dự án bị đình chỉ thi công, thu hồi giấy phép hoặc thế chấp ngân hàng không giải chấp dẫn tới không đủ điều kiện chuyển nhượng.

Tìm hiểu chi tiết quy trình tại: Khởi kiện đòi lại tiền vốn tự có.